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2014年年報



 
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企業社會責任

1978年,是我首次認識九龍倉。當年某天的一個下午,李嘉誠先生與包玉剛爵士會面,商討購入香港九龍碼頭及倉庫有限公司(現稱九龍倉集團有限公司)10%股權的事宜。我即時細閱了九龍倉1977年年報及李先生提供的一頁簡介,當晚擬定購入與否的建議。那情景仿如回到我在紐約任職銀行的歲月。翌日下午,我見證了兩位商界高人超快握手達成協議,其他事情則隨歲月成為歷史,李先生亦繼續創造其超凡成就。

1978年我初任九龍倉董事,今年是我在董事會的第37年。2014年1月,吳宗權先生開始出任九龍倉母公司會德豐有限公司主席,並與兩位副主席吳天海先生及梁志堅先生緊密工作。梁志堅先生現時是會德豐另一主要附屬公司會德豐地產有限公司的主席。於今年的股東周年大會後,我將會退任九龍倉集團主席,並由吳天海先生接任。

九龍倉歷程

在九龍倉的日子,我們見證了中國市場改革開放的第一波,以及由1970年代後期至2012年間的經濟飛騰。在這期間,九龍倉有機會在前座、積極參與,並因早著先機而能受惠。

1992年,九龍倉發表《香港+》文件,提出當時鮮有人談論、關於在中國內地開放下,香港在1997年前、後的機遇。我在文件中闡述了我對香港前途的正面及樂觀看法,有別於當時有些人在主權回歸前後那有如「天塌下來」般的不安。

當時九龍倉對香港商貿服務迅速冒起充滿信心,並相信這能推動香港的經濟和打穩基礎。集團亦相信在香港的主要投資亦將為公司帶來莫大的機遇。1982年至1984年,中英就香港回歸中國談判及訂定聯合聲明後,九龍倉亦按計劃大力發展香港業務。

創立於1857年、擁有八家上市公司的Wheelock Marden會德豐是當時香港最大的洋行之一。當時兩大股東的糾紛持續。1985年2月,九龍倉獲邀充當白武士,成功向Wheelock Marden會德豐提出全面收購及接管,擊退由新加坡商人邱德拔(Tan Sri Khoo Teck Puat)提出的敵意收購。這是九龍倉首個重要收購投資。

在政治環境不明朗的氣候下,我們展開了一連串清晰的先導項目,包括1989年至1993年期間,九龍倉把原來的舊電車廠重建為今天擁有200萬平方呎的時代廣場;1993年成功啟播香港首個多頻道收費電視台有線電視及於1995年成立其姊妹電訊服務公司九倉電訊,成為開放電訊市場的先導者。於1990年至2000年期間,海港城展開大型重建,並興建港威一期。海港城的總樓面面積因而新增了240萬平方呎,佔整個擴充計劃的三成。今天海港城和時代廣場的市值分別是1,700億港元及逾500億港元。

九龍倉起源於1886年在尖沙咀落成的船塢和倉庫。其在運輸業的位置在1970年代漸被集裝箱貨運業所代替。城市化為九龍倉帶來契機,隨着葵涌成為貨箱碼頭選址,維港旁的九龍倉庫亦被拆卸重建為香港酒店、海洋中心及海港城其他部分。

九龍倉購入葵涌一號及五號貨箱碼頭,成為現代貨箱碼頭股東,擁有該公司25.6%權益。在1987年至2005年期間,九龍倉逐步增持現代貨箱碼頭的權益,至今集團已擁有該公司67.6%權益的控股權。連同當時新增的二號及九號(南)貨箱碼頭,現代貨箱碼頭現時擁有四個碼頭,共七個泊位,泊位全長達2,432米,佔地92.61 公頃。九龍倉貨櫃處理的起源遂由尖沙咀遷至葵涌,也從此成為九龍倉的延續篇。

集團在香港的商場銷售合計佔本港零售銷售總額的10%,每年接待逾1億5,500萬名顧客。

現時,海港城佔本港零售銷售額的7.1%。1960年代,尖沙咀彌敦道是旅客及夜生活的熱點,而當時廣東道尤見殘舊,入夜後更杳無人煙。我們將海港城原有未盡用的地積比率盡量善用,把原來的地積比率增加了近五成。我們又將廣東道的店舖舖面翻新,大幅增加零售面積,令商場耳目一新。海港城擁有200萬平方呎的商場,再加上廣東道延綿530米的零售商店舖面,令她得享群聚效應和更高曝光率。今天的海港城已變成國際零售地標,是全球最頂尖品牌趨之若鶩之地。厚厚的輪候冊可能是對集團扎實的零售營運及進取的管理的最佳認同。LouisVuitton及Chanel 於海港城的店舖銷售表現是其全球店舖之冠。海港城每年均創下銷售及零售額紀錄,與全球前列的同業相比,她的表現有過之而無不及。2014年,海港城年度零售銷售額超過350億港元,在十年間增長五倍,成為全球數一數二最高效的商場。

將銅鑼灣舊電車廠及街市搖身一變成為時代廣場更是劃時代之舉。佔地100萬平方呎、共17層的直立式商場,當時無論香港以至全球也是聞所未聞。1989年,該重建項目開展,也是香港出現嚴重信心危機之時,我在那時候開展該項目甚至被有些人認為是不切實際、不靠譜。項目因露天廣場而獲批額外地積比率,時代廣場這17層高的商場,可說是全球最成功的直立式商場,是許多市民及遊客必到的本地購物地標。自1993年開幕,時代廣場的除夕蘋果倒數每年均獲本地主要報章的頭版報導。曾經是蔬果肉食市場集中地,現時已成為如LouisVuitton及Chanel 等為人追捧的奢華品牌的營商據點。從1989年由零開始,這擁有200萬平方呎零售面積的項目不斷創優增值,效果超越我們所想。

當中其實還有一個鮮為人知的插曲,就是這項目差一點便成為與一家本地發展商合作的小型住宅物業出售項目。倘若如此,那項目在今天只會是微不足道,甚至不值一提,而今天香港亦不會有時代廣場這個重要地標。當時由於市道不景,該項發展計劃在雙方同意下被擱置;而後來因我方立場堅定,下了決心成功永久終止了該計劃,令股東得享今天的一大成果。

回饋社會

我們相信商界走入社群,與社會接軌是企業社會責任應走之正道。五年前集團決定透過幫助第三組別學校的學生以回饋社會。這些學生礙於環境及情勢,學習條件比較差,而並非自身能力不足。全港四百五十間中學當中有一百五十間被評為第三組別中學。現時中學生畢業後升讀大學的入學率只有20%,其餘的80%學生應何去何從? 80%之中表現最遜色的40%學生多是第三組別的。我們希望透過循循善誘、提供各種機會和增加見識,幫助他們裝備自己,力爭上游,日後在社會及工作上可擔當具意義的角色。希望讓他們知道沒有被人遺忘,而且有人關心他們。

我們聯同一眾企業夥伴共投入接近三億港元予「社、企共勉」的旗艦項目「學校起動」計劃。該計劃不純粹是捐獻,而是充分運用企業資源,提供設施、培訓和活動去幫助學生。集團每一間附屬公司或企業夥伴透過夥拍一間中學為其提供全方位的支援,除了包括以職業導向為主的公司參觀、職場體驗計劃及良師益友計劃、軟件、專為個人發展而設的項目、到國內社區服務和生涯規劃外,也涵蓋提升英語、基本會計、資訊科技及立體打印技術等技能培訓。當中,教師發展也是重要一環。

四年多前我們由支援十間學校開始,至2013年,我們已有450名義工、14間參與學校。2014年下旬,「學校起動」踏入第二期,再有30間中學加入,現時該計劃已覆蓋三成第三組別中學,受惠學生逾四萬人。

本計劃得到特區政府的認同和支持,特首梁振英先生在其2014年的施政報告更指「學校起動」計劃是商界牽頭扶助弱勢社群的模範之一。然而,最能觸動人心的,當然是學生讚揚該計劃提升了他們的自信心、啟發他們敢於追求夢想,並激發他們努力向上,追尋目標及理想,令生活更有意義。

我們的目標是希望能有更多商業夥伴參與,在不久將來可以幫助全數150間第三組別的學生和中學。集團的人手畢竟有限,因此我們積極物色有心的專業人士、退休人士等加入「社、企共勉」義工團隊,讓我們可以幫助更多學校。我也感恩集團有很多員工均願意付出私人時間指導這些學生。該計劃不僅讓學生及老師受惠,員工也樂成其事,透過積極參與,關懷有需要的人,回饋社會。

在過程中我們與不同機構携手,使「學校起動」計劃得以發揮其作用。我在此衷心感謝以下夥伴:

友邦保險、Bluebell Hong Kong Limited、BNP Paribas、香港城市大學、Coach Hong Kong Limited、法國駐香港及澳門總領事館、星展銀行、三寶鐘錶珠寶、英皇鐘錶珠寶、高富諾有限公司、I.T Limited、連卡佛、梁黃顧建築師(香港)事務所有限公司、美聯慈善基金、Parfums Christian Dior Hong Kong Limited、太子珠寶鐘錶公司、渣打香港一百五十週年慈善基金、香港中文大學及香港理工大學。

猶記得某日,一名「學校起動」計劃的學生對我說:「吳先生,我懂了。」我反問他:「懂甚麼﹖」他說:「我現在知道我想要的是一份文職工作,而不是像以往般在快餐店當兼職賺取時薪。」就是這樣!只要這些學生知道自己的志向,便會朝着目標進發,當天他這句說話令我特別欣慰。

展望未來

自2013年起,中國由新班子領導,將帶領中國作為全球第二大的經濟體作出第二波的發展。2014年,中國經濟錄得7.4%增長,是過去四分一世紀以來最慢的增長。這反映中國新領導人所講的「新常態」— 即慢速但高質、介乎7%左右的增長,以達到既可兼顧環境又可持續發展的經濟擴張。這第二波將以深化改革、以法治國及從嚴治黨為主要的政策路向。

近年,消費對經濟增長的貢獻首度超越投資。國家最高領導人決心由工業及基建投資帶動增長的主軸,轉移到服務業及消費,並聚焦內需,及經濟重組和平衡。城鎮化繼續高速發展,未來20年,將有二億人從農村遷往城市。高鐵網絡亦加速擴大經濟活動的範圍,推動全國都會地區的形成和及連繫,也意味着在本地市場發展上,內需的群聚效應將進一步整合及增加。

國家旨在於2010至2020年間將國內本地生產總值增加一倍,這在未來十年將進一步加速城鎮化及財富累積。

這對於香港來說實為好消息,因為這些消費要求增長突顯了香港能為消費者提供內地城市未能提供的服務及商品之優勢。香港是一個超方便及高質素營商地點,提供具質素、多元化及可靠服務的平台。香港需要繼續謀求發展及擴大吸納量,以接待及迎合外地旅客及本地居民的龐大需求。

九龍倉在2014年的總盈利逾360億港元。撇除股息後,集團的資產淨值增加了約港幣300億。1978年,我家族首度購入九龍倉10%股權,當時九龍倉的市值是35億港元。現時,九龍倉的賬面淨值已達3,000億港元。集團繼續擴大資產基礎,並成為香港高流通性兼最具規模的本地藍籌股之一。

投資物業是集團的主要業務,佔集團總資產72%,2014年的經常性收入達130億港元。海港城及時代廣場的地契年期為999年。新的增長動力將來自中國內地。樓高270米的上海會德豐國際廣場是尊貴的地標式寫字樓,亦是上海浦西第一高樓。成都國際金融中心為佔地660萬平方呎的多用途綜合體,其佔地220萬平方呎的商場,可媲美香港海港城。此外,興建中的長沙國金中心佔地780萬平方呎,為多用途綜合體,其佔地250萬平方呎的商場猶如另一個海港城。兩幢國金中心均分別座落於當地最繁華的地段。我們的商戶夥伴亦伴隨我們進軍新市場,相信是對我們的眼光及創優增值能力的信心之舉。

酒店是國金中心綜合體的重要組成部分,集團將推出首間以Niccolo(尼依格羅)命名的現代化都會時尚酒店,並將於2015年年中在成都國際金融中心開幕。另外三間Niccolo 酒店將於重慶、長沙及蘇州國金中心陸續開幕。

集團對於在2013年投得政府的招標項目美利大廈,感到十分雀躍。我們會將這所具有50年歷史及宏偉拱門設計的香港地標建築物發展成獨特的都會時尚酒店。這保育項目俯瞰中環核心區,將提供340間豪華客房。

投資物業仍是集團的核心業務。九龍倉會繼續物色重要的投資機會。

本年度股東周年大會之後,吳天海先生將出任集團主席。憑着他的往績及豐富經驗,我對他勝任主席充滿信心。此外,九龍倉中國地產發展主席周安橋先生將出任九龍倉集團第一副主席,他一直帶領九龍倉投資國內,現時集團在國內的業務約為集團營業總額的50%。九龍倉中國置業及九龍倉置業主席李玉芳女士將出任九龍倉集團副主席,她負責管理集團在中、港兩地的投資物業組合,該組合佔集團總資產72%。在財務及行政管理方面具有豐富經驗的徐耀祥先生亦將出任九龍倉集團副主席。

結語

在我任內,香港經歷了不少高低起跌,亦留下了很多重要歷史印記。雖然本地及國際的挑戰猶在,但是我有信心九龍倉已準備就緒,並繼續以謹慎的態度去迎接令人振奮及光明的前景。

很多人認為九龍倉有運氣。自2003年7月28日中央逐步放寬國內人士來港旅遊的限制後,旅客人數由2004年的1,200萬增至現時的4,700萬。同時香港金融服務平台的群聚效應高速提升,令香港股票市場的總市值及平均成交量由2004年的不多於七兆港元及160億港元突飛猛進,大幅升至2014年的25兆港元及690億港元。

誠言,九龍倉並非守株待兔,相反我們從未停下腳步。回望2004年前的15年,我們一直堅持,並作出巨額投資,打造約500萬平方呎的投資物業空間,還有軟件、市場推廣及針對內地顧客而營造的客戶關係,這種種投入讓我們在收成期時獲得可觀回報。

自1989年起的15年,經濟呈現跌宕甚或通縮的狀態,當中1995年至1997年間經濟出現泡沫。期間,九龍倉選擇興建及不斷優化海港城及時代廣場這兩項獨一無二的物業。我們一直恪守「創建明天」這理念而發展,不會為建而建,不會為只求短期利益,也不會為贏取甚麼設計殊榮而做。簡單而言,九龍倉所做的都只為創優增值。

因此,當2003年中、港之門開啟,無論個人或資金均開始着眼於及積極利用香港這服務平台時,九龍倉已準備就緒迎接這浪潮的服務需求。在2004年至2014年的十年間,九龍倉每股的資產淨值增加了約80港元,比2004年上升約五倍(2014年100.82 港元;2004年22.46 港元)。無獨有偶,海港城2014年的總零售銷售額亦比2004年增加了五倍。以上數字不言而喻。

在我個人來說,這是一個難忘的37年。倘若沒有一群充滿幹勁的管理團隊及員工積極協助及執行,以上種種也只會變成一列待辦清單罷了。在此,我希望表揚集團前任副主席李唯仁先生,他將許多不可能的任務變成可能,甚至不時超越我想像。另一位是現任副主席吳天海先生,由籌備有線電視啟播至公司招股上市、又成立現時每年盈利達三億港元的九倉電訊,功不可沒。我謹此向董事會同寅、高級管理層同事及每位努力工作的員工致以衷心謝忱。我亦感謝所有客戶及業務夥伴在過去30多年的鼎力支持、熱誠投入和承諾,令集團穩步壯大。

最後同樣重要的是,我感謝各位股東多年來對九龍倉的信任和支持。我期盼各位股東可以一如既往,繼續支持九龍倉。

主席
吳光正
香港
2015年3月14日